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新型城镇化背景下宁夏房地产市场发展趋势研究
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新型城镇化背景下宁夏房地产市场发展趋势研究

邓  宇

新型城镇化如何实施是当前各界关注的一个焦点,其发展方向将对中国未来产生深远影响。本文认为新型城镇化的核心在“人”,即应该是“以人为核心”的城镇化;从外延式的发展转向内涵式发展,更加注重发展的“质”而不是在“量”上的单兵突进。

      一、 新型城镇化与房地产市场的关系

从历史的数据来看,城镇化水平与房地产市场发展规模关系密切,与房地产销售、开发等各项指标高度相关。新型城镇化无论怎样开展,其最终结果还是人口向城镇的集聚;随着城镇化水平的提高和城镇人口的增长,住房需求将日趋旺盛,导致房地产市场持续发展。2000-2012年城镇化率与商品房销售额及房地产开发投资额相关系数均超过0.952012 年商品房销售额6.4 万亿元、开发投资额7.2 万亿元,分别比1998 年增长了24.6 倍和18.9 倍,年均复合增速分别达到26.1%13.8%。房地产业的发展速度大大超过了同期宏观经济发展,逐步成为拉动经济增长的支柱产业。

 

      二、 新型城镇化背景下我区房地产市场走势分析

1.到十二五末,我区住房需求近5000万平方米,市场规模继续扩大

与主要的发达国家和国内经济发达地区相比,我区未来城镇化水平仍有较大的提升空间。2010年,我区共有632万人口,城镇人口303万,城镇化率达到48%2015年城镇化率将达到55%,与全球主要国家相比,我区目前已超过发展中国家平均水平,但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距,未来我区城镇化水平将继续提升。

未来几年我区人均居住水平还有明显的上升空间。2010年我区城镇常住人口人均住房建筑面积约29.26平米,与城市化水平较高的发达经济体相比,我区城镇人均住房面积仍有比较明显的差距。

不考虑投资性需求,到2015年末,全区城市化率将提高到55%,城镇人口将达到约348万人,新增城镇人口45万人;按城镇人均住宅建筑面积达到34.5平方米计算,新增人口住宅需求量约1553万平方米。

改善型需求。现有303万城镇人口人均住宅建筑面积提高5.24平方米,需新建住宅1588万平方米。

房屋折旧和危旧房改造、拆迁还建等因素带来的需求。在全区2010年实有住宅8050万平米的基础上,以每年2.5%的折旧率预计,还将产生住宅需求约966万平方米。

以上三个方面合计需求总量为4107万平方米。加上20%的投资性需求,全区预计到2015年将产生5000万平米的需求。从以上的数字测算即可看出,从总需求的角度我区房地产市场在未来一段时间仍将稳中有升。

2. 城镇化进程放缓,房地产业需求释放更为平稳

过去的城镇化过于注重速度,对于人的需求系统考虑不足,导致人口进城后许多实际问题无法解决;新型城镇化将更加注重降速提质,预计未来一段时期内我区城镇化水平提升速度或将放缓至1%,到2015年新增城镇人口数量45万人。同时,新增城镇人口主要为农村向城镇转移的人口,其实际购房能力不高。由于城镇化速度的放缓以及新增城镇人口的购买力减弱,加上基数的扩大,未来房地产市场需求的释放将显得更为平稳,不会出现以前的快速上涨现象。

3.沿黄城市带成为人口集聚的主要方向

从沿黄城市群的经济辐射能力和整体协同发展来看,银川的经济辐射带动力最大,其发展规模及速度领先于其他地区,也将优先受益。得益于政策优势,其房地产市场发展潜力将逐渐显现。由于沿黄城市带目前已有较高的城市化率,未来房地产市场的需求更多取决于本地人口的改善性需求和对外来人口的吸引力,其市场规模难以大幅增长,但由于土地资源的紧缺和财富人群的集中,其高端市场可能扮演更加重要的角色。

4.土地、保障房等长效机制逐渐形成,行业更加健康

在我国新四化建设过程中,农村工业化是推动新型城镇化的重要内容。推进农村工业化及土地改革制度,就地新增城镇居民带来的住宅需求将十分旺盛。从地区分布上看,由于城市核心区购房负担重,农民工群体将为城镇郊区带来中低端需求。此外,由于十二五规划提出期末保障房覆盖范围达20%,同时地级以上城市将外来务工人员纳入保障范围,各地保障房建设将面临新的机遇和挑战。

总之,新型城镇化难以像近十年那样支持房地产市场的快速扩张,但新型城镇化作为新一届政府的长期发展战略,推进城镇化发展拉动内需将是促进经济增长的一个方向,未来新增城镇人口将带动较大的住房需求,房地产市场仍有充裕的发展空间。

      三、热点问题研判

1.区内中小城市的风险不断加大

国家统计局1118日公布信息显示,70个大中城市中,10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。房地产业界比较认可的分法是,北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。对于我区来说,银川虽然从经济总量上看不够二线城市的标准,但其是省会城市,同时又是区域中心城市,辐射方圆500公里,人口近千万,所以其影响力也接近二线城市。北上广深之所以涨幅超过两位数,究其根本在于资源过度集中导致的财富人口的高度集聚,导致其房地产市场具有较高的去化能力,其风险反而更低;所以,不能以房价绝对值的高低来看是否过热及泡沫。从区内来看,银川集中了全区大部分的优质资源,与其他城市形成明显差距,也导致周边财富人口向其不断积聚,这也是其房价不断攀升的内在动力;相反,区内的中小城市由于资源的相对匮乏,城市常住人口普遍低于户籍人口,新增住房需求相对冷淡,整体供求风险较高。在这里我们可以用一个简单的指标来判断其风险程度,即是人口的净流量,如果人口在不断的流入,说明这个城市还是有吸引力的,其房地产市场的风险相对不大;如果人口在不断的流出,则风险就不断加大。例如石嘴山市的大武口和惠农区即是如此,惠农区由于人口的流失,其风险明显在加大。

2.2014房价是涨还是跌?

这个问题是许多有购房需求的百姓最为关心的问题,其实十八届三中全会已给出了答案,那就是市场的归市场,政府的归政府;这从经济学的角度本是一个最基本的原理,但我们的历次调控基本是违背这个基本原理的,这也是房价调控失败的根本原因。银川的高尔夫小区在2004年是3000元左右,在当时是银川最好最贵的小区,九年过去,目前的二手房价格是7000-8000元,因为它有强大的市场需求做支撑,就不是泡沫,也不需要调控。我们认为,新一届政府在房地产的问题上已回到了正确的方向上,那就是管住该管的,即保障房,保障中低收入群体的住房需求,做到居者“有”其屋,这个“有”不必是从产权式拥有,而是在使用上,对于中高收入群体则由市场去选择,单纯的绕在房价调控上毫无意义。

3.房产税的开征?

房产税即是用经济的办法解决经济问题,它的开征在未来势在必行,这也是各国调控房地产市场的较为成熟的办法,但由于房产税涉及利益太大,短期内开征几无可能,同时条件也不具备;基本条件就是全国房地产信息联网,目前住建部要求在2015年实现联网,但其难度巨大,各地已有的信息系统五花八门,难以兼容,同时关键在于利益群体的巨大阻碍。未来一旦开征,将会有效挤出大量私人闲置房产,提高有效供给,自然会对房价的上升其平抑作用。

4.商业地产的泡沫

随着住宅限购,商业地产成为很多开发商的避风港。从全国看,20个重点城市2015年前新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中55%的增量集中在中西部的新城。以银川为例,始于2010年以金凤万达为首的商业地产投资开发热潮,如今正进入全面推进阶段,城市综合体、购物中心等大量商业地产项目集中入市、遍地开花,而盲目投资、跟风转型、过度开发所带来的诸多问题也开始逐步显现。

到目前为止,银川在建的商业综合体不下十个,万达中心,西夏万达、大悦城、新华联广场等等,其中不乏百万体量级别的,如东城的永泰城等;目前,尽管很多开发商都宣称要持有商业地产,以实现租金收入和销售收入的平衡,但多数房地产商开发商业地产仍是为了快速销售,回收现金。而且,商业地产项目大量同质重复建设,短期内银川的消费能力又没有大幅上升,开发商将商业地产大量转售给普通投资者者,无疑是将风险转嫁给了后者。

      四、对策与建议

1.户籍制度改革为新增城镇人口提供公平的安居环境。2015年我区的城镇化率达到55%,即未来涌入城市的常住人口会进一步增加,但更能代表市民身份的非农户籍人口占总人口的比例的上升幅度却远低于城镇化率,许多现有城镇居民并不具有当地户籍,并不能享受与市民一样的公共服务。因此未来需要加快户籍制度改革,有序推进农业转移人口市民化,努力实现城镇基本公共服务对常住人口全覆盖。

2.土地制度改革有助于形成长期稳定和有效的地方投融资机制。当前土地出让金成为地方财政的一个重要来源,在未来房地产保持调控的情况下,将继续加剧地方政府的财政压力。尝试农村集体经济组织拥有的土地可以进入市场挂牌交易,加速从提高征地补偿向集体土地入市切换。新土改可能盘活地方融资平台存量土地资产,形成长期、有效的地方投融资机制。

3. 调整住房供应结构,完善多层次住房供应体系

切实增加适合中低收入家庭需求的中低价位、中小套型普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房和公共租赁住房供应,是结构调整的关键。要制订住房建设计划,并纳入近期建设规划,落实空间布局。重点保障普通商品住房建设用地,积极推行限价商品住房供应模式,进一步完善有区别的税收和信贷政策,引导普通商品住房的发展,推进结构调整,支持和鼓励中低收入家庭购买自住普通商品住房或租住公共租赁住房和市场租赁住房。

4.加强住房保障工作

一是强化各级政府责任。把住房保障制度的实施作为住宅建设和房地产业发展规划、年度计划的重要指标,纳入对城市政府的目标责任制管理,落实领导责任制。积极争取中央财政对西部财力薄弱地区保障住房制度建设的支持力度;充分考虑建立廉租住房制度建设的支出因素,加大对困难市、县的财力支持。

二是大力推进保障性住房制度建设。在土地供应上,保证并优先安排保障性住房建设用地。严格控制廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房套型面积,严格项目招投标,控制销售、租赁价格,完善申请、审批、公示、清退制度,严格上市条件。建立制度化的廉租住房财政资金来源渠道,多渠道筹措廉租住房资金,扩大保障范围,提高保障水平,增强保障能力;逐步实现公共租赁住房和廉租住房制度的衔接。按照“谁出资建设,谁拥有产权”的原则,鼓励各类工业园区和各类企业利用闲置土地开发建设公共租赁住房和市场租赁住房。

三是做好基础工作,完善相关法规。开展低收入家庭特别是最低收入家庭住房状况调查,建立住房保障对象档案,实行动态管理。完善各类保障性和政策性住房供应对象的资格认定标准和认定办法;制定地方性的住房保障法规。

5.将商业地产纳入城市规划调控范围

目前的银川常住人口200万,从技术上看根本无力支撑在建的超过500万平米总量的商业地产,新百建发现代城的连续亏损即是最好的证明。多数在建的商业地产开发商专业度低,难以复制万达模式,其盲目跟风必然导致泡沫。从政府层面应当加强对商业地产的规划调控,以免社会资源的极大浪费。

   

    (作者系宁夏大学资源环境学院教授

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